서울 송파구 재건축 시장의 핵심 단지로 주목받고 있는 장미아파트가 새로운 국면을 맞이하고 있습니다.
최근 정비계획 변경안 공람에 따라 장미1·2·3차 아파트가 총 5165가구 규모의 초대형 단지로 탈바꿈할 가능성이 커졌습니다. 69층 초고층안과 49층 준초고층안 사이에서 사업 방향이 논의되는 가운데, 오늘은 재건축 투자자라면 꼭 살펴봐야 할 주요 포인트들을 정리해 보았습니다.
✔ 장미아파트, 송파 재건축의 중심으로
장미아파트는 서울 송파구 신천동에 위치한 대표적인 노후 아파트 단지입니다. 1979년부터 입주를 시작한 이 단지는 현재 총 3522가구로 구성되어 있으며, 그 규모만으로도 이미 재건축 시장에서 주목받아 왔습니다. 그러나 최근 진행된 정비계획 변경안 공람을 통해 5165가구로 확대될 가능성이 열리면서 투자자들의 관심이 더욱 집중되고 있습니다.
서울시는 지난해 장미아파트에 대해 신속통합기획(신통기획)을 확정했고, 당시 제안된 가구 수는 4800가구였습니다. 그러나 최근 조합이 마련한 변경안에서는 이보다 약 300가구 많은 5165가구로 계획이 수정되었습니다. 이는 재건축 사업의 사업성을 높이기 위한 전략으로 해석될 수 있습니다.
또한 장미아파트는 잠실역과 잠실나루역을 모두 도보로 이용할 수 있는 더블역세권 입지를 자랑하며, 한강 조망이 가능한 점, 그리고 주변 인프라(롯데월드몰, 롯데백화점, 석촌호수 등)까지 고려할 때 상당한 주거 가치와 향후 프리미엄 형성이 기대됩니다. 이처럼 입지, 규모, 개발 방향에서 모두 ‘랜드마크’로 성장할 가능성이 높은 단지라는 점에서 투자자라면 반드시 주목해야 할 재건축 단지입니다.
✔ 고층화 논란, 69층과 49층 사이
장미아파트 재건축 사업의 핵심 이슈 중 하나는 바로 고층화입니다. 작년 말, 조합 내부에서는 서울시 제안보다 더 높은 69층 초고층 재건축안을 검토한 바 있습니다. 이는 강남 압구정, 성수전략정비구역, 여의도 시범아파트 등에서 추진 중인 50층 이상 고층 단지들과 비슷한 수준으로, 장미아파트 또한 ‘랜드마크 단지’로 포지셔닝하겠다는 의도였습니다.
하지만 조합원 대상 설문조사 결과는 다소 보수적이었습니다. 90%에 달하는 조합원이 69층 초고층보다는 49층 준초고층을 선호한다고 응답했으며, 그 이유는 명확했습니다. 초고층 추진 시 건설 비용 상승, 공사 기간 연장, 각종 인허가 변수 등으로 인해 조합원의 부담이 커질 수 있다는 현실적인 우려가 작용한 것입니다.
결과적으로 조합은 69층 초고층 계획은 접고, 가구 수 확대를 통해 사업성을 끌어올리는 방향으로 선회한 것으로 보입니다. 이런 결정은 투자자 입장에서 안정성과 실현 가능성을 높이는 긍정적인 신호로 해석할 수 있습니다. 실제로 초고층 아파트는 규제 리스크가 크고 사업 진행이 지연되는 사례가 많기 때문에, 실질적인 수익과 회수 시점을 고려하는 투자자 입장에서는 현행 49층 안이 더 합리적인 대안이 될 수 있습니다.
✔ 사업성 강화 전략과 향후 일정
이번 장미아파트의 재건축 변경안은 사업성을 극대화하기 위한 복합 전략으로 평가받고 있습니다. 첫째, 기존 대비 약 1600가구가 늘어난 5165가구 규모는 수익성을 높이기에 유리한 조건이며, 분양수익 확대가 가능합니다. 둘째, 주변 단지 입주 임박에 따라 상대적 가치가 재평가되고 있습니다. 실제로 인근 잠실르엘과 잠실래미안아이파크 입주가 다가오면서 장미아파트의 노후성이 더 부각되고 있고, 이에 따라 조합원들도 빠른 사업 추진을 요구하는 분위기입니다.
셋째, 토지거래허가제 해제 대상에서 제외되었음에도 불구하고 장미아파트의 가격은 꾸준히 상승하고 있습니다. 2025년 3월 기준, 1단지 전용 155㎡는 35억5000만 원에 거래되어 신고가를 경신했으며, 99㎡도 역대 최고가인 27억 원에 거래되었습니다. 이는 재건축 기대감과 입지 경쟁력이 복합적으로 반영된 결과로, 향후 프리미엄 가능성을 시사하는 대목입니다.
현재 장미아파트 재건축 계획은 송파구청의 공람을 통해 주민 의견을 수렴 중이며, 2025년 5월 26일까지 의견을 받습니다. 이후 구의회 의견 청취와 서울시 심의를 거쳐 최종 고시가 진행될 예정입니다. 투자자 입장에서는 이 일정을 체크하며 정비구역 지정, 조합설립인가, 시공사 선정 등 향후 절차를 예의주시할 필요가 있습니다.
✔ 결론
장미아파트는 입지, 규모, 사업 방향성에서 모두 재건축 투자 가치가 뛰어난 단지로 손꼽히고 있습니다. 특히 고층화 논란을 둘러싼 합리적인 조정과 가구 수 확대 전략은 사업 안정성과 수익성 모두를 고려한 선택으로 보입니다. 향후 심의와 인허가 과정에 따라 실제 개발 스케줄이 빠르게 가시화될 수 있으므로, 투자자는 향후 일정과 정책 변화를 꼼꼼히 모니터링하면서 접근할 필요가 있습니다. 지금이 바로, 장미아파트 재건축 흐름을 정밀하게 분석하고 발 빠르게 대응해야 할 시점입니다.