최근 몇 년 사이 사회초년생을 노린 신탁 전세사기가 빠르게 증가하고 있습니다. 특히 보증금이 전 재산이나 다름없는 젊은 층에게는 단 한 번의 실수가 인생의 기반을 무너뜨릴 수 있는 위험으로 다가옵니다. 이번 글에서는 실제 피해 사례를 바탕으로 신탁사기의 구조와 예방법, 그리고 사회초년생이 전세계약 전 반드시 확인해야 할 정보들을 정리해 드립니다.
✔ 전세사기, 특히 신탁사기는 왜 사회초년생을 노릴까?
사회초년생은 생애 처음으로 자취를 시작하거나 독립을 결심하며 전세계약을 체결하는 경우가 많습니다. 하지만 이 과정에서 관련 지식이 부족하거나 부동산 서류를 꼼꼼히 살피지 않는 일이 많아 사기의 표적이 되기 쉽습니다. 특히 ‘신탁 전세사기’는 부동산 신탁 계약과 관련된 구조적인 문제를 교묘하게 악용하는 사기 수법으로, 피해자가 계약 당시 아무런 문제를 인지하지 못하게 만드는 것이 특징입니다. 예를 들어, 한 신축 오피스텔에 전세로 입주한 30대 이 모 씨는 계약 체결 몇 달 후 신탁회사로부터 퇴거 요구를 받았습니다. 알고 보니 해당 오피스텔은 이미 신탁회사 명의로 넘어가 있었고, 임대인이 신탁사의 동의 없이 전세계약을 맺은 것이었습니다. 이 경우 임차인은 주택임대차보호법의 보호 대상이 될 수 없고, 보증금도 돌려받기 어렵게 됩니다. 사회초년생은 일반적으로 계약서에 서명하기 전 등기부등본을 제대로 확인하지 않거나, 확인하더라도 신탁등기의 의미를 파악하지 못합니다. 이로 인해 계약 이후 문제가 발생해도 자신의 권리를 주장하기 어려워지며, 결국 법적 분쟁까지 이어지는 일이 많습니다.
✔ 신탁사기의 핵심 구조와 전세계약 시 주의할 점
신탁사기의 기본 구조는 부동산 소유자가 건물을 신축하면서 자금 조달을 위해 해당 부동산을 신탁회사에 넘기고, 이를 담보로 대출을 받는 데서 시작합니다. 이때 ‘수익권증서’를 바탕으로 대출을 실행하지만, 실제로 세입자와 계약을 체결할 때에는 반드시 신탁사의 동의를 받아야 합니다. 하지만 많은 임대인이 이 절차를 생략하거나 고의로 누락하고, 세입자에게 해당 내용을 숨긴 채 계약을 체결합니다. 전세보증금을 받은 뒤 이를 대출 상환에 사용하고, 이후 임대인이 대출을 상환하지 못하면 신탁회사는 부동산 소유권을 주장하며 세입자에게 퇴거를 요청할 수 있습니다. 이런 경우 세입자는 '선의의 피해자'임에도 불구하고 법적으로 보호받기 어렵습니다. 따라서 사회초년생이 전세계약을 체결할 때는 반드시 등기부등본을 확인하고, 부동산에 신탁등기가 있는지를 살펴야 합니다. 만약 신탁등기가 확인된다면, 수탁자인 신탁회사로부터 '임대차계약 동의서'를 반드시 받아야 합니다. 이는 계약의 효력을 확보하기 위한 최소한의 조치이며, 없는 경우 계약 자체가 무효로 처리될 수 있습니다. 또한 부동산 중개업소에서 제공하는 정보만 믿기보다는, 대법원 인터넷등기소를 통해 직접 서류를 열람하고 필요시 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
✔ 사회초년생이 꼭 알아야 할 전세계약 필수 체크리스트
① 등기부등본 확인: ‘갑구’ 란에 신탁등기가 있는지 반드시 확인하세요.
② 신탁원부 확인: 신탁계약의 내용을 명확히 확인하기 위해 신탁원부를 열람하는 것이 중요합니다.
③ 수탁자 동의서 요청: 계약 체결 시 임대인에게 반드시 신탁사의 임대차 동의서를 요구해야 합니다.
④ 계약서 명확화: 계약서에 신탁사 동의 여부 및 관련 내용을 명시해 추후 분쟁을 대비하세요.
⑤ 보증보험 가입: 전세보증보험 가입 여부를 확인하고 가능하면 가입해 리스크를 줄이세요.
또한, 2025년 6월 1일부터는 전세사기특별법의 적용 대상이 제한되기 때문에, 이 날짜 이후 체결되는 신규 전세계약은 법적 보호를 받지 못할 수도 있다는 점도 꼭 유의하셔야 합니다. 정부는 특별법의 유효기간을 연장했지만, 신규 계약에 대한 적용은 제외되어 피해자 구제가 더욱 어려워질 수 있습니다. 사기를 방지하는 첫걸음은 '질문하는 것'입니다. 모르면 물어보고, 서류는 반드시 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 집을 구하는 일이 단순한 거래가 아닌 인생의 중요한 결정이라는 점을 기억하시길 바랍니다.
✔ 결론
신탁 전세사기는 구조 자체가 복잡해 쉽게 알아채기 어렵고, 한 번 피해를 입으면 회복이 매우 어렵습니다. 특히 사회초년생처럼 정보 접근성이 낮고 경험이 부족한 층이 가장 큰 피해를 보고 있습니다. 전세계약 전 확인해야 할 서류와 절차들을 꼼꼼히 점검하고, 의심스러운 부분이 있다면 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 주택 계약은 인생의 시작과도 같은 중요한 선택이므로, 신중에 신중을 기하시기 바랍니다.