주택임대차보호법은 임대차 계약에서 임대인과 임차인의 권리를 균형 있게 보장하기 위해 다양한 제도를 포함하고 있습니다. 특히, 계약갱신청구권과 계약해지권은 양측의 이해관계가 충돌할 수 있는 핵심 조항입니다. 이 글에서는 임차인의 계약갱신청구권과 임대인의 계약해지권을 비교하여, 실제 적용 사례와 법적 근거를 중심으로 각각의 차이점과 유의사항을 자세하게 안내드리도록 하겠습니다.
✔ 계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 임차인이 일정 조건을 만족할 경우 기존 임대차 계약을 한 차례 연장할 수 있도록 보장하는 권리입니다. 2020년 주택임대차보호법 개정으로 신설된 이 제도는 세입자의 주거안정성을 높이기 위해 도입되었습니다. 임차인은 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신청구를 할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 갱신청구권의 핵심은 ‘2년 계약을 추가로 2년 연장’할 수 있는 점입니다. 즉, 총 4년간 거주할 수 있는 권리가 생기며, 이때 임대인은 법에서 정한 예외 사유(예: 본인이 실거주 목적, 정당한 사유로 인한 해지 등)에 해당하지 않으면 거절할 수 없습니다. 이 권리의 가장 큰 장점은 전월세 시장의 급격한 임대료 상승으로부터 세입자를 보호할 수 있다는 점입니다. 임대료 인상도 제한을 받게 되며, 직전 계약 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다(지자체 조례에 따라 달라질 수 있음). 이는 세입자들이 급격한 전세난과 월세 폭등에 따른 주거 불안을 해소할 수 있는 제도적 장치로 작용합니다. 하지만 계약갱신청구권은 ‘1회’만 행사할 수 있으며, 이후에는 일반적인 계약 종료 절차를 따르게 됩니다. 또한 갱신청구권 행사 후 임대인이 실거주 목적으로 해지하고 실제 거주하지 않는 경우, 법적 분쟁으로 이어질 수 있어 임대인 역시 신중한 판단이 요구됩니다.
✔ 계약해지권이란?
계약해지권은 임대인 또는 임차인이 일정한 사유에 따라 계약을 중도에 종료시킬 수 있는 권리입니다. 이 권리는 임대차 계약의 안정성과 예측가능성을 보장하면서도, 특정 상황에서는 계약을 유연하게 종료할 수 있는 수단이 됩니다. 임차인의 계약해지권은 주로 이사 사유, 경제적 어려움, 거주 불가 상황 등에서 행사됩니다. 특히 임차인은 계약기간 중이라도 계약서를 체결한 날로부터 1년이 지나면 언제든지 해지를 통보할 수 있으며, 이 경우 3개월 후 계약이 종료됩니다. 반면 임대인의 계약해지권은 보다 제한적으로 인정됩니다. 임대인이 계약을 중도에 해지하고자 할 경우에는 ‘정당한 사유’가 필요합니다. 대표적인 예로는 임차인의 월세 연체, 불법 용도 변경, 타인에게 무단 전대 등의 위반 행위가 있을 때입니다. 이 경우 임대인은 위반 사실을 근거로 계약 해지를 주장할 수 있으나, 반드시 법률적으로 정당한 절차를 따라야 하며, 그렇지 않으면 임차인의 권리를 침해할 수 있습니다. 실거주 목적의 해지는 계약종료 시점에서 가능한 해지 사유로 인정받지만, 임대인이 실제로 거주하지 않고 다른 사람에게 재임대하는 경우 허위해지로 간주되어 손해배상청구로 이어질 수 있습니다. 결국 계약해지권은 필요에 따라 계약을 종료할 수 있는 유연성을 부여하지만, 임대인과 임차인 모두 법적 요건과 절차를 철저히 이해하고 지켜야 한다는 전제가 있어야만 권리 행사로 인정받을 수 있습니다.
✔ 임대인과 임차인의 법적 권리 비교
계약갱신청구권과 계약해지권은 각각 임차인과 임대인의 입장에서 주거권과 재산권을 보장하려는 의도가 담긴 제도입니다. 이 둘은 서로 상충할 수 있기 때문에, 법률 해석과 실제 적용 시 균형이 중요합니다. 임차인의 경우 계약갱신청구권을 통해 주거 안정성을 확보할 수 있습니다. 특히 전월세 가격이 급등하는 시기에 세입자의 경제적 부담을 줄일 수 있다는 점에서 매우 중요한 권리입니다. 임차인이 갱신청구권을 행사하면 임대인은 특별한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다. 반대로 임대인은 계약해지권을 통해 부당한 점유나 계약 위반에 대해 대응할 수 있는 법적 장치를 갖습니다. 다만 임대인의 해지권은 보다 제한적으로 운영되며, 실거주 목적이나 임차인의 계약 위반 여부 등 객관적인 조건이 충족되어야 합니다. 또한 두 권리 모두 법적 절차를 따라야 하며, 임대차 계약서에 관련 조항이 구체적으로 명시되어 있다면 분쟁 예방에 큰 도움이 됩니다. 법적 분쟁으로 이어질 경우, 관련 판례나 행정해석, 조정위원회의 판단이 중요한 근거로 작용하게 됩니다. 최근에는 국토교통부와 대한법률구조공단 등에서 무료 법률 상담 및 조정 서비스를 제공하고 있어, 분쟁 발생 시 이러한 제도를 적극 활용하는 것이 권리 보호에 효과적입니다. 결국 임대인과 임차인은 각자의 권리를 존중하면서도 계약서 작성 시부터 철저히 내용을 확인하고, 중요한 시점마다 법적 상담을 받는 것이 바람직합니다.
계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정성을 위한 장치이며, 계약해지권은 계약의 유연한 종료를 위한 제도입니다. 두 제도 모두 법적 절차와 요건이 철저히 정해져 있기 때문에, 권리를 행사할 때는 반드시 관련 법규를 숙지해야 합니다. 임대인과 임차인이 각자의 입장에서 자신의 권리를 정확히 이해하고, 계약서를 신중하게 작성하는 것이 가장 중요합니다. 분쟁을 예방하고 싶다면, 계약 전·후 법률 전문가와 상담을 진행하는 것도 좋은 방법입니다.